부동산 가계약금 반환 기준과 계약 취소 시 확인사항

부동산 매매나 임대차 과정에서는 정식 계약서를 작성하기 전에 일정 금액을 ‘가계약금’ 명목으로 먼저 지급하는 경우가 있습니다.

이후 거래를 진행하지 않게 되면 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는지가 문제됩니다. 계약서를 아직 작성하지 않았더라도 계약이 성립한 것으로 판단될 수 있고, 반대로 가계약금을 지급했다는 이유만으로 해당 금액을 반드시 포기해야 하는 것도 아닙니다.

가계약금 반환 여부는 계약의 주요 조건이 어디까지 합의됐는지, 계약을 진행하지 않을 경우 가계약금을 어떻게 처리하기로 했는지 등 실제 계약 체결 과정을 기준으로 판단해야 합니다.

 

1. 부동산 가계약의 법적 의미

‘가계약’이라는 명칭만으로 계약의 효력이 결정되는 것은 아닙니다.

민법에는 부동산 거래에서 사용하는 가계약이 별도의 계약 유형으로 규정되어 있지 않습니다. 따라서 가계약이라고 표현했더라도 부동산과 거래대금, 계약금 등 주요 조건에 관하여 당사자 사이에 합의가 이루어졌다면 실제 계약이 성립한 것으로 판단될 수 있습니다.

반대로 일정 금액만 먼저 지급하고 거래금액이나 잔금일, 특약 등 주요 조건을 추가로 협의하기로 했다면 아직 계약 교섭 단계에 있었는지를 별도로 살펴봐야 합니다.

따라서 가계약금 분쟁에서는 계약서의 명칭보다 당사자들이 실제로 어떤 조건까지 합의했는지가 중요합니다.

 

2. 가계약금 반환 판단 기준

가계약금을 지급했다는 사실만으로 계약을 취소할 때 해당 금액을 반드시 포기해야 하는 것은 아닙니다.

대법원은 가계약금에 관한 해약금 약정이 인정되려면 약정 내용과 계약 체결 경위, 당사자의 의사, 거래관행 등을 종합해 정식 계약을 체결하지 않을 경우 교부자는 가계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 반환하기로 한 약정이 명백하게 인정되어야 한다고 판단했습니다.

관련 판례
대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결

따라서 가계약금을 송금했다는 이유만으로 반환이 불가능하다고 단정하기는 어렵습니다. 반대로 계약을 진행하지 않을 경우 가계약금을 반환하지 않기로 한 약정이 명확하게 확인된다면 결과가 달라질 수 있습니다.

 

가계약금 반환 판단 시 주요 확인사항

가계약금 반환 여부는 계좌이체 내역 하나만으로 판단하기보다 계약 전후의 대화와 실제 합의 내용을 함께 확인해야 합니다.

 

3. 계약서 작성 전 계약 성립 여부

정식 계약서를 작성하지 않았더라도 계약이 성립한 것으로 판단될 수 있습니다.

부동산계약은 계약서 작성 여부만으로 성립 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 문자나 카카오톡, 통화 등을 통해 목적물과 거래대금, 계약금 등 주요 조건에 관한 합의가 이루어졌다면 계약서 작성 전이라도 계약이 성립했는지가 문제될 수 있습니다.

반면 일정 금액을 먼저 지급했더라도 주요 조건을 추후 협의하기로 했다면 아직 계약이 최종적으로 성립하지 않은 것으로 볼 여지도 있습니다.

따라서 “계약서를 작성하지 않았다”는 사실만으로 가계약금이 당연히 반환된다고 판단해서는 안 됩니다.

 

4. 가계약금 반환이 어려운 경우

이미 계약이 성립했고 가계약금을 해약금으로 처리하기로 한 약정이 명확하다면 반환이 어려워질 수 있습니다.

「민법」 제565조 제1항은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우, 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

관련 법령
「민법」 제565조 제1항(해약금)
 

다만 가계약금이라는 이름으로 지급한 돈이 언제나 민법 제565조의 계약금과 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 가계약금을 포기하거나 배액을 반환하기로 하는 약정이 실제로 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

특히 문자나 카카오톡 등에 ‘매수인 취소 시 가계약금 반환 불가’, ‘계약을 진행하지 않으면 가계약금 포기’ 등의 내용이 남아 있다면 해당 문구가 언제 전달됐고 당사자가 이에 동의했는지까지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

5. 가계약금 반환 요구와 대응 방법

가계약금 반환을 요구하기 전에는 계약 당시 주고받은 자료를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.

다음 자료를 우선 확인해 두는 것이 좋습니다.

• 가계약금 송금내역
• 문자·카카오톡 등 계약조건이 남아 있는 대화
• 공인중개사를 통해 전달된 내용
• 계약이 중단된 경위와 어느 당사자의 사유인지
• 상대방이 반환을 거부한 이유

특히 부동산 주소, 거래대금, 계약금 액수, 정식 계약 예정일, 가계약금 반환 조건 등이 대화에 남아 있다면 함께 보전하는 것이 좋습니다.

반환청구의 근거가 확인되는 경우에는 내용증명 등을 통해 반환을 요구하고, 합의가 이루어지지 않는다면 반환청구를 위한 민사절차를 검토할 수 있습니다.

 

6. 자주 묻는 질문

Q1. 계약한 다음 날 취소하면 가계약금을 돌려받을 수 있나요?

계약 후 하루 이내라는 이유만으로 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

부동산 가계약에는 ‘24시간 이내에 취소하면 무조건 반환된다’는 일반적인 법적 기준이 없습니다. 계약의 주요 조건이 어느 정도까지 합의됐는지와 가계약금 반환에 관한 약정이 있었는지를 확인해야 합니다.

 

Q2. 단순 변심으로 계약을 취소해도 반환받을 수 있나요?

단순 변심이라는 이유만으로 가계약금이 항상 상대방에게 귀속되는 것은 아닙니다.

가계약금을 포기하기로 하는 해약금 약정이 명확하게 인정되는지 등을 확인해야 합니다. 다만 이미 계약이 성립했고 반환하지 않기로 한 약정까지 명확한 경우에는 반환이 어려울 수 있습니다.

 

Q3. 공인중개사가 취소하면 돌려받지 못한다고 했다면 효력이 있나요?

중개사의 말만으로 곧바로 당사자 사이에 반환 불가 약정이 성립했다고 단정하기는 어렵습니다.

중개사가 누구의 의사를 전달한 것인지, 해당 조건이 상대방과 실제로 합의된 내용인지, 본인이 이에 동의했는지 등을 확인해야 합니다.

 

Q4. 매도인이 계약을 취소하면 가계약금의 두 배를 받을 수 있나요?

매도인이 계약을 진행하지 않았다는 이유만으로 언제나 가계약금의 두 배를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

가계약금을 배액 반환하기로 하는 약정이 있었는지, 이미 본계약이 성립했는지, 해당 금액이 민법 제565조에서 정한 계약금으로 평가되는지 등을 구체적으로 검토해야 합니다.

 

7. 가계약금 반환 전 확인해야 할 사항

부동산 가계약금 반환 여부는 계약서를 작성했는지 또는 돈을 송금했는지만으로 결정되지 않습니다.

계약의 주요 조건이 어디까지 합의됐는지, 계약을 진행하지 않을 경우 가계약금을 어떻게 처리하기로 했는지, 어느 당사자의 사유로 거래가 중단됐는지를 함께 살펴봐야 합니다.

특히 송금내역뿐 아니라 문자·카카오톡, 공인중개사와의 대화 등 계약 체결 과정이 남아 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 이미 상대방이 반환을 거부하고 있다면 기존 자료를 기준으로 계약 성립 여부와 반환청구 근거를 먼저 검토할 필요가 있습니다.

디센트 법률사무소는 부동산 계약 체결 과정과 당사자 사이의 합의 내용, 관련 자료를 바탕으로 계약 성립 여부와 가계약금 반환 가능성, 필요한 민사상 대응 방법을 검토합니다.