개인파산 임대차보증금, 면제재산으로 얼마나 보호받을 수 있나요?

개인파산을 신청하면 지금 사는 집의 보증금도 모두 잃게 될까요?

보증금반환청구권도 재산이지만, 법에서 정한 범위는 보호받을 수 있습니다.

소액임차인 해당 여부, 실제 거주 상태, 보증금에 설정된 권리와 신청 절차를 함께 확인해야 합니다.

1. 임대차보증금은 어떤 제도로 보호받나요?

압류금지재산으로 파산재단에서 제외되는 경우와, 법원에 면제재산 결정을 신청하는 경우를 구분해야 합니다.

파산재단은 채권자 배당을 위해 관리·처분하는 재산입니다.

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 채무자회생법) 제383조 제1항은 ‘압류할 수 없는 재산은 파산재단에 속하지 아니한다’고 규정합니다.

「민사집행법」 제246조 제1항 제6호는 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 일정액을 압류금지채권으로 정합니다.

채무자회생법 제383조

민사집행법 제246조

한편 채무자회생법 제383조 제2항 제1호는 본인 또는 피부양자가 주거용으로 사용하는 건물의 임차보증금반환청구권 중 일정 부분을 신청에 따라 면제할 수 있도록 합니다.

보호 대상이더라도 재산목록에서 임의로 빼지 말고, 보증금 전액과 제외·면제를 주장하는 금액을 구분해 밝혀야 합니다.

2. 지역별로 얼마까지 보호받을 수 있나요?

소액임차인에 해당하는 보증금 기준과 보호되는 일정액은 서로 다릅니다.

채무자회생법 시행령 제16조 제1항은 면제 상한을 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제1항의 금액으로 정하되, 주택가격의 절반을 넘지 않도록 합니다.

채무자회생법 시행령 제16조

주택 소재지	소액임차인 보증금 기준	보호되는 일정액의 상한
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산·광주·파주·이천·평택	8,500만 원 이하	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

가운데 금액은 소액임차인 해당 여부를 판단하는 기준이고, 오른쪽은 보호액의 상한입니다.

실제 보증금보다 많은 금액을 보호받는 것은 아니며, 주택가액 제한과 우선변제 요건도 확인해야 합니다.

주택임대차보호법 시행령 제10조

주택임대차보호법 시행령 제11조

위 표는 2026년 10월 22일 현행 조문 기준입니다.

임대인 주택의 경매에서는 담보물권 취득 시점에 따라 종전 기준이 적용될 수 있으므로, 등기사항증명서도 확인해야 합니다.

생활법령정보의 개정 시행령 적용 안내

3. 대출이나 이사 이력이 있으면 무엇이 달라지나요?

보증금의 현재 상태와 권리관계를 살펴야 합니다.

계약서 금액만으로 보호 범위를 확정하기는 어렵습니다.

전세대출이 있다면 보증금반환채권의 질권 설정이나 채권양도 여부를 확인해야 합니다.

대출잔액을 보증금에서 무조건 빼거나, 면제재산이면 금융기관의 권리도 사라진다고 생각해서는 안 됩니다.

이미 이사해 보증금을 돌려받았다면 현재 재산이 반환청구권인지 예금인지부터 달라집니다.

같은 보호가 그대로 적용된다고 단정하지 말고 반환일·입금계좌·사용처를 정리해야 합니다.

배우자 명의 계약이라면 계약 명의와 실제 자금 부담, 반환받을 권리의 귀속을 함께 확인해야 합니다.

명의만으로 본인 재산에 포함하거나 제외해서는 안 됩니다.

4. 면제재산은 언제, 어떤 자료로 신청하나요?

면제재산 결정신청은 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 서면으로 해야 합니다.

채무자회생법 제383조 제3항에 따라 면제재산목록과 소명자료를 첨부해야 합니다.

채무자회생법 제383조 제3항

먼저 임대차계약서와 갱신계약서로 보증금·계약기간·명의를 확인합니다.

다음으로 주민등록자료와 실제 거주자료, 보증금 지급내역을 모으고, 등기사항증명서와 대출·질권·채권양도 서류를 대조합니다.

신청 금액의 계산 근거와 본인·피부양자의 주거 상황도 정리합니다.

법원·파산관재인의 보완요구도 확인해야 합니다.

파산신청서에 보증금을 적었다는 사실만으로 면제재산 결정신청까지 마쳤다고 생각해서는 안 됩니다.

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 확정일자가 없으면 무조건 보호받지 못하나요?

그렇지는 않습니다.

소액보증금의 최우선변제와 확정일자에 따른 우선변제는 구분됩니다.

「주택임대차보호법」 제8조상 보호는 주택 인도·주민등록 등 요건을 확인해야 하며, 경매에서는 경매신청 등기 전 요건 구비 여부가 중요합니다.

Q. 보증금이 보호 한도를 넘으면 파산신청을 못 하나요?

그렇지는 않습니다.

보호되지 않는 부분의 재산 처리와 파산신청 요건은 구분해 검토합니다.

다만 보증금이 소액임차인 기준 자체를 넘는 경우에는 표의 일정액이 당연히 보호된다고 볼 수 없습니다.

Q. 생계비용 면제재산도 별도로 있나요?

있습니다.

법 제383조 제2항 제2호는 본인과 피부양자의 6개월 생계비에 사용할 특정 재산의 면제도 정합니다.

보증금과 별개로 대상 재산·금액·필요성을 소명해야 합니다.

6. 정리 및 유의사항

개인파산 임대차보증금은 전액을 잃거나 전액을 지키는 것으로 단순하게 판단할 수 없습니다.

실제 거주, 소액임차인 요건, 지역별 상한과 보증금의 권리관계가 중요합니다.

계약서·거주자료·등기·금융거래내역을 먼저 확보하고, 면제재산 신청이 필요하다면 법정 기한을 확인해야 합니다.

이에 빚오프는 임대차계약과 실제 거주 상황, 보증금 지급내역 및 대출 관련 서류를 검토하여 파산재단 제외 여부와 면제재산 신청 범위를 확인합니다.

또한 보증금 관련 자료 정리와 면제재산 신청서 작성, 법원 보완요구에 대한 대응 등 개인파산 절차에 필요한 준비를 지원합니다.

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